La situation était déjà tendue sur le marché des achats et des ventes, désormais les chiffres révèlent le marasme du marché locatif. Le nombre de mandats de location a été divisé par trois par rapport à l’année 2022 dans les grandes villes françaises. Quelles sont les causes de cette crise ?
Dans le domaine immobilier, les professionnels crient souvent avant d’avoir mal. Mais là, la situation est incontestablement devenue très tendue. On n’a pas encore de chiffres nationaux très précis mais ce qui remonte des agences immobilières c’est qu’en moyenne on leur confie pour l’instant 20 % de mandats de location de moins que l’an dernier.
20 % de logements en moins sur le marché à la location c’est beaucoup surtout que la demande est supérieure à l’offre sur ce marché. Dans certaines villes, le marché locatif connaît même un véritable effondrement. Selon le réseau Orpi, dans certaines villes, le nombre de mandats de location a été divisé par trois. Ce dernier a connu une baisse de 65 % à Marseille, 78 % à Nantes et 86 % à Montpellier.
Des locataires sédentaires et des propriétaires frileux
Cet effondrement est lié à une addition de facteurs conjoncturels dans un contexte structurellement complexes. Dans l’immobilier, tout est lié et il peut vite y avoir des effets en cascade. Quand le marché de l’achat chute, cela veut dire que des locataires primo-accédants ne partent pas de l’appartement qu’ils louent et donc ne libèrent pas de place.
De l’autre côté, les propriétaires qui ont de moins en moins envie de louer parce que l’opération devient de plus en plus compliquée et de moins en moins intéressante du fait du blocage des prix dans nombre de grandes agglomérations.
En outre, la remise aux normes écologiques coûte très cher, la taxe foncière augmente parce que la taxe d’habitation qui pesait sur les locataires a été supprimée. L’ensemble de ces mesures additionnées contribue à réduire l’offre sur un marché déjà ultra-tendu.
Cette crise a-t-elle une issue ?
L’immobilier est un marché très spécial qui connaît normalement des cycles de hauts et de bas réguliers. En général, lorsque la demande est supérieure à l’offre sur un segment de marché, le capitalisme pousse certains à augmenter la production pour saisir des opportunités économiques.
Mais ici, le gouvernement a stigmatisé l’investissement dans l’immobilier et le « méchant rentier » est vite critiqué. Les incitations fiscales ont été réduites, la construction de nouveaux logements rendue difficile alors qu’en parallèle le développement des offres de type Airbnb contribue à assécher le marché immobilier. Au total on a une demande qui croit mais une offre qui peine à augmenter.
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Du coup, les prix vont monter, un marché gris ou parallèle au noir va sans doute se développer. On va forcer des jeunes ou des couples en instance de divorce à cohabiter. Il faudrait construire bien davantage, mais on ne semble pas en prendre le chemin.
