Dans le cadre de son plan sur le logement, le gouvernement a acté la fin de la loi Pinel pour décembre 2024 et sonné le glas d’un dispositif de défiscalisation immobilière pour tout achat de logement destiné à la location. Norbert Fanchon, président du directoire de Gambetta, un groupe promoteur en immobilier neuf, a déploré cette perte.
Invité de David Jacquot sur Radio Classique, Norbert Fanchon assure que cette suppression ne résoudra pas les problèmes du marché du logement neuf.
Cette fin du Pinel prévue pour 2025, est-ce vraiment un choc pour l’immobilier neuf ?
C’est un choc sans l’être. C’est un choc parce que le précédent gouvernement, lors du premier mandat du président Macron, avait annoncé qu’il n’y aurait pas de successeur au Pinel. C’est un choc parce que ça fait 40 ans [depuis la loi Méhaignerie en 1984], qu’il y a toujours eu une aide pour l’investisseur particulier pour acheter un logement.
En fait, l’idée du gouvernement et du président de la République est qu’il faut remplacer l’investisseur particulier qui possède du logement par l’institutionnel.
CDC Habitat et Action logement vont se porter acquéreur pour 50.000 logements. Est-ce une bouffée d’oxygène ?
Alors est-ce qu’on parle de bouffée d’oxygène ou d’oxygène tout court ? Quand vous revenez dans les années 1990, il y a 1 million de logements qui sont détenus par les institutionnels. Bien évidemment, il y a Action Logement mais il y a surtout les assureurs, les banques et les grands détenteurs de logements dans les années 1990.
A l’époque, les gouvernements ont voulu remplacer les institutionnels par des particuliers et, pour aider les particuliers à venir dans le logement, ont créé une incitation fiscale.
En 2022, les ventes en Pinel ont représenté 30 % des ventes des promoteurs immobiliers
Pourquoi ce retour en arrière ?
Aujourd’hui, il n’y a plus d’institutionnels. CDC et Action logement se sont engagés à acheter 50.000 logements par an. Ils vont le faire en 2023 parce qu’il y a le feu au lac. Mais en 2024, on fait quoi ? Quels sont nos clients ? Comment allons-nous loger les Français dans un parc privé en 2024 et les années qui suivent ?
En 2022, les ventes en Pinel ont représenté 30 % des ventes des promoteurs immobiliers, on comprend que vous soyez en colère puisque c’est un gros morceau de votre activité qui est supprimée.
Le sujet ne concerne pas les promoteurs, mais tous les Français. Est-ce qu’entre le locatif social et l’accession à la propriété, on crée un sas que pourrait représenter le locatif privé ? Et le deuxième sujet dont on va voir les conséquences l’année prochaine concerne l’activité économique en France. Au sujet des logements vendus en Pinel, si on ne s’occupe pas en 2024, c’est 60 milliards en moins d’activité économique, c’est 10% du PIB en moins.
« L’immobilier est indirectement lié au pouvoir d’achat des retraités »
C’est aussi un coup dur pour les promoteurs, pour les propriétaires bailleurs et pour toutes celles et ceux qui veulent faire de l’investissement immobilier locatif.
Grâce à ce dispositif-là, vous pouviez emprunter et constituer une épargne. Elle est utile au bout de 15-18 ans suivant le motif que vous prenez pour le Pinel, avec économie d’impôt à la clé, c’est ce qui vous permet aussi de bénéficier d’un revenu complémentaire.
L’immobilier est indirectement lié au pouvoir d’achat des retraités et c’est un coup dur effectivement pour toutes les personnes qui sont en train de préparer leur retraite.
Qu’est-ce que vous répondez à celles et ceux qui disent que le Pinel représente un gaspillage d’argent public, un dispositif qui coûte aux finances publiques 2 milliards d’euros par an aux caisses de l’État ?
Je réponds : on a un vrai sujet de fiscalité, alors on s’attaque au Pinel parce que c’est un peu la mode. Mais quand les restaurateurs ont bénéficié d’une TVA réduite, est-ce que vous avez vu votre addition baisser ? Non.
Je pense qu’on a beaucoup trop de taxation et, effectivement, dès qu’on fait une incitation fiscale pour pousser la consommation du consommateur, des effets de bord apparaissent. Le Pinel en fait partie. Je ne suis ni pour ni contre le Pinel. Je suis pour avoir un parc locatif privé de qualité. On ne peut pas nous laisser sans ça.
Les ventes de logements neufs aux particuliers ont chuté de 52 % au premier trimestre
Pensez-vous que les institutionnels reviendront ?
Non, ils ont posé le stylo. Ils avaient commencé à venir quand les taux étaient très bas, quand les taux étaient entre 0 et 1% depuis août. Depuis que le rebord est repassé en positif, à 3 %, les institutionnels ne reviennent pas. Ils n’aiment pas le logement historiquement et ont gardé des mauvais souvenirs de ce qui s’est passé en 1990. Il n’y a pas assez de rentabilité : il faut une baisse massive des prix et je ne suis pas sûr, là encore, que la baisse massive des prix soit une bonne chose pour l’économie française.
Les ventes de logements neufs aux particuliers ont chuté de 52 % au premier trimestre, selon la fédération des promoteurs immobiliers. Aucune amélioration n’est en vue à court terme.
Non pas vraiment. On sait qu’on a un socle de l’accession à la propriété qui est stable en France depuis 30 ou 40 ans. Et la question est de savoir combien de logements seront construits en 2024. 2023 ne sera pas une super année, mais ce sera une année intermédiaire. On aura un vrai choc de la demande de logement l’année prochaine.
« Il faut profiter [du dispositif Pinel] avant qu’il ne disparaisse »
Les mois sont comptés pour ce dispositif Pinel. Faut-il en profiter ?
Il faut toujours profiter des choses qui disparaissent [rires]. Effectivement, vous avez encore une économie d’impôt de 12 %, jusqu’à 63 000 euros. Vous pouvez, qui plus est, choisir la durée de votre amortissement. Il n’y aura pas de nouveaux dispositifs jusqu’à la présidentielle 2027.
Qu’est-ce que vous répondez à ceux qui disent que les promoteurs vendent les appartements neufs trop chers ?
Vaste sujet. On n’a pas des marges si importantes que cela : 5 % sur nos opérations, c’est la moyenne de la profession. Donc si vous voulez qu’on baisse massivement les prix – et parce que c’est l’idée de dire qu’il faut que les prix de l’immobilier baissent de 20 % – ce ne sont pas avec les marges des promoteurs que vous allez faire baisser les prix.
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Comment faire baisser les prix ?
Je ne pense pas qu’en baissant les volumes de production de logements, les prix vont baisser. C’est pourtant le pari du gouvernement. C’est un pari à haut risque avec 60 milliards d’activité économique en jeu pour 2024. Pour moi, on fait baisser les prix en augmentant les volumes, on fait jouer la loi de l’offre et de la demande : plus il y aura de volume, plus on satisfera la demande des Français et plus les prix seront stables.
