La chute du marché immobilier est peut-être en train de nous faire basculer vers une crise de l’immobilier. Les derniers indicateurs, qui viennent de tomber, sont impressionnants.
Des emprunts à 1%, 1,5%, auxquels on avait encore droit l’an dernier… c’est terminé
Les chiffres de production de crédits à l’habitat ont franchement de quoi faire peur. En février, les banques ont prêté pour un peu moins de 15 milliards d’euros. Cela peut sembler beaucoup, mais en réalité c’est 40% de moins qu’il y a tout juste un an. Ce n’est pas un recul, c’est un effondrement. Et si on retire les renégociations de crédits, on arrive même à autour de 12 milliards, c’est-à-dire à peine plus que le volume mensuel atteint pendant le pic du Covid en 2020 quand les agences immobilières étaient fermées. La première raison de ce fort décrochage, c’est la hausse des taux d’intérêt. Quand les banques centrales montent leurs taux, cela veut dire que les coûts de refinancement grimpent pour les banques. Du coup, quand elles prêtent, elles appliquent des taux plus élevés pour les ménages.
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En mars, le taux moyen était passé à 2,58%, c’est-à-dire le même niveau qu’en 2015. Aujourd’hui la plupart des emprunts s’effectuent à plus de 3%. Le taux moyen a doublé en 12 mois. Les 1%, 1,5% auxquels on avait encore droit l’an dernier… c’est terminé. Aujourd’hui, un crédit immobilier coûte de plus en plus cher mais les prix des maisons et des appartements eux n’ont pas encore franchement baissé. Le marché se grippe. Les acheteurs ont moins d’appétit car ils se disent que ça coûtera moins cher demain. Et quand ils ont faim…ils n’ont pas toujours les moyens de payer car la hausse des taux désolvabilise des acheteurs.
Le gouvernement envisage d’autoriser les ménages à s’endetter un peu plus pour faire un emprunt immobilier
Sortir de cette spirale négative s’annonce compliqué. Les banques centrales qui doivent encore lutter contre les tensions inflationnistes ne vont pas baisser les taux d’intérêt avant un bon moment. Ensuite les vendeurs n’ont pas encore envie de baisser nettement les prix et la demande risque de rester molle. Le marché ne s’ajuste pas. La construction dans le neuf va sans doute se ralentir car les promoteurs ne vont pas vouloir lancer trop de projets en investissant aujourd’hui dans un foncier cher alors que les prix de vente pourraient baisser. L’Etat peut certes assouplir un peu les conditions d’octroi de prêts en laissant les ménages s’endetter un peu plus que le maximum de 35% des revenus du ménage. Il étudie cette piste. Sur le long terme, il y a une demande car on manque de logements et de nombreux Français rêvent de déménager. Mais à court et peut-être moyen terme on est face à un vrai risque de crise économique pour tout le secteur de l’immobilier.
David Barroux
