Les nuages s’accumulent au-dessus du marché immobilier. On sent qu’il commence à se tendre et de plus en plus de signaux virent au rouge, en particulier sur les ventes de logements neufs.
L’incertitude économique pousse certains ménages à être plus prudents
Les ventes de logements neufs ont baissé de presque 15% depuis le début de l’année. On est au niveau le plus bas depuis 2016, si on ne tient pas compte de l’année 2020 marquée par le Covid. Sur le premier semestre, les mises en vente viennent de repasser sous la barre des 50 000 appartements. On était à presque 80 000 en 2017, on peut donc parler d’une dégringolade. Cette chute est due à une accumulation de facteurs. Pendant longtemps, les promoteurs ont accusé les maires de ne pas accorder assez de permis de construire. Et il est vrai qu’avant les municipales de 2020, il y a eu une baisse des permis accordés, ce qui explique peut-être partiellement un problème du côté de l’offre.
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Mais le décrochage est sans doute aussi lié à un manque d’appétit côté demande. Les taux d’intérêt remontent, les banques refusent plus de dossiers de financement. L’incertitude économique pousse aussi certains ménages à être plus prudents. Quant aux investisseurs institutionnels qui misent sur l’immobilier neuf pour générer des revenus locatifs, ils s’interrogent peut-être sur l’évolution de la fiscalité. En général, quand il y a une crise économique et un nouveau gouvernement, on change les règles fiscales qui pèsent sur le logement !
Le taux de désistement des promoteurs a atteint 26% des réservations
Cela ne signifie pas pour autant que la crise sera durable. Les ventes d’appartements neufs représentent moins de 10% des transactions immobilières, donc on ne parle pas de tout le marché. Ensuite, les prix continuent de monter, de plus de 2% à Paris et presque 7% en région. Cela prouve qu’il y a encore une demande solvable à des prix élevés. Mais ce qui est inquiétant, c’est que la hausse du prix des matières premières et de l’énergie a déjà fait grimper de plus de 10% les coûts de construction. Or, les travaux représentent environ la moitié des coûts dans le neuf. Il y a de ce fait de plus en plus de promoteurs qui renoncent à des projets, et le taux de désistement sur les opérations lancées est passé de 13 à 26% des réservations. Cela veut dire que la hausse des prix commence peut-être à rendre trop de logements trop chers… L’élastique s’est tendu. Il risque peut-être de casser.
David Barroux
