Immobilier : Pour le logement neuf, une sortie de crise seulement après 2026, selon le PDG de Kaufman & Broad

Alors que le pays connaît une crise du neuf dans l’immobilier, Nordine Hachemi, PDG du groupe Kaufman and Broad, était l’invité de David Jacquot dans C’est dans votre intérêt ce dimanche 6 octobre. Le spécialiste fait le point sur les intempéries que traverse le marché du neuf, et analyse les différentes solutions envisagées par le gouvernement pour une sortie de crise.

Est-ce que l’immobilier neuf est toujours en plein marasme ? On observe que l’ancien donne quelques signaux timides de retournement.

Il y a une effectivement une crise liée à un manque de permis de construire. Ce problème d’offre dans le logement neuf fait qu’on en vend moins.

En revanche, on constate ces derniers temps – c’est un peu le parallèle que vous avez pu faire avec l’immobilier ancien – il y a un retour des primo-accédants. On voit aussi que les investisseurs institutionnels continuent de déployer leur capital quand il y a des logements à construire.

Mais il y a un repli des investisseurs particuliers à cause de la disparition annoncée des dispositifs [d’investissement locatif] comme Pinel.

Est-ce que l’amélioration des conditions de crédit a un impact sur la demande de logements neufs ?

Oui, mais c’est une demande qu’on ne peut pas satisfaire parce qu’on n’a pas [suffisamment] de permis de construire. Les permis qu’on n’a pas aujourd’hui, ce sont des logements qui ne seront pas livrés dans deux ans. Il y a donc une forte inertie.

Une problématique d’écoulement des logements neufs

La question centrale, c’est pourquoi les maires ne souhaitent plus attribuer des permis de construire ? La fin de la taxe d’habitation a constitué un problème pour les élus qui ne voyaient pas comment financer tous les services associés à des populations en croissance. Parallèlement, les particuliers sont moins incités à faire de l’investissement locatif.

Est-il vrai que des promoteurs multiplient les rabais pour écouler les stocks ?

Là aussi c’est un autre volet de la crise immobilière. Les promoteurs font face à leur propre crise : ils ont besoin d’écouler des produits qui ont été imaginés dans un contexte économique très différent de celui qu’on constate aujourd’hui.

Michel Barnier veut agir sur le logement et envisage une extension du prêt à taux 0, sur tout le territoire. Qu’en pensez-vous ?

C’est une bonne mesure qui profite directement à l’acquéreur et qui ne peut pas se traduire par une inflation sur les prix du foncier. Elle va aussi accompagner les entreprises de construction régionales, et cela peut permettre d’avoir un effet positif sur le secteur du BTP.

La stratégie de Kaufman & Broad pour vendre rapidement

Qu’attendez-vous du gouvernement pour aider le marché immobilier neuf à sortir du marasme ?

J’attends que l’Etat non seulement aide les collectivités à construire, en particulier sur le périurbain, sans oublier les transports et les services tout autour.

Kaufman & Broad parvient à vendre rapidement ses appartements neufs : moins de 4 mois contre 21 mois en moyenne. Comment faites-vous pour écouler aussi vite vos logements sans ristourne ?

Quand le marché se portait très bien, le taux d’écoulement moyen était d’environ 6 mois. Nous étions à 4 ou 5 mois. Quand il va mal, le marché est à 21 mois, nous restons à 4 ou 5 mois aussi.

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Nous maîtrisons notre environnement, nous ne concevons pas des produits difficiles à vendre aujourd’hui, en misant sur une future aide ou une baisse des taux. On construit nos programmes, pour qu’ils soient attractifs économiquement pour nos clients au moment où on les conçoit.

Quand repartira le marché immobilier du neuf selon vous ?

Quand les élus auront décidé de réattribuer des permis de construire, certainement après les élections municipales de 2026. On peut espérer qu’il y ait prise de conscience à court terme.