Fin juin, on comptait 4,5 millions de mètres carrés de bureau vides en Île-de-France, soit 35 fois la surface des deux tours qui abritent le siège de la Société générale à la Défense. Si, en un an, les surfaces vacantes ont augmenté de 10 %, tous les quartiers ne sont pas pour autant logés à la même enseigne.
Paris garde la cote notamment auprès des banques et du secteur du luxe, malgré des prix plus élevés. Au deuxième trimestre, la plus belle ville du monde a concentré 8 des 14 plus grosses opérations. En outre, le quartier de la Défense reste dynamique. Il profite notamment d’un réseau de transport de premier plan, mais son taux de vacances approche les 15 %.
En revanche, les quartiers proches de Saint-Denis dans le nord de Paris sont en difficultés. Dans cette petite couronne nord, le taux de vacances atteint 18 %. Selon les calculs de BNP Paribas Real Estate, il faudra près de 7 ans pour absorber ce stock de bureaux vides.
Le développement du Flex office affecte la demande de bureaux
La baisse de la demande de bureau n’est pas liée à la hausse des taux, à l’inverse de l’immobilier résidentiel. Il s’agit plutôt d’une conséquence de la crise du covid, qui a poussé la France des bureaux à télétravailler.
Nombreuses sont les entreprises à avoir adopté le Flex office, marquant la fin des bureaux attitrés avec une rotation des effectifs présents tout au long de la semaine. L’opération leur a d’ailleurs permis de réaliser des économies en libérant des espaces.
Le Flex office a d’ailleurs une autre conséquence : la colocation. On trouve de plus en plus d’immeubles loués à plusieurs locataires, plateau par plateau. La contraction de la demande de bureaux se concentre d’ailleurs surtout sur les grandes surfaces.
Les émeutes auraient provoqué une baisse de la demande de bureaux
Par ailleurs, certains quartiers payent leur dynamisme passé. À la défense, la demande ne parvient pas à combler l’offre de bureaux. À Saint-Denis, il y a eu un effet d’aubaine lié à la perspective des aménagements en vue des jeux olympiques de 2024.
Mais, les entreprises n’ont pas forcément suivi. Selon les opérateurs, le sujet sécurité pourrait bien perdurer. L’effet répulsif des émeutes de fin juin en Île-de-France pourrait bien gâcher l’effet JO.
L’inquiétante situation du marché de l’immobilier de bureau aux États-Unis
Confiance, c’est le mot qui revient souvent. Les professionnels évoquent un ralentissement, loin de ce qui s’était passé en 2020 au moment du covid ou après la crise financière de 2009.
La situation semble en revanche plus périlleuse aux États-Unis où les effets du télétravail et de la hausse des taux commencent à déséquilibrer les marchés de l’immobilier de bureaux mais aussi le marché commercial. Certains biens ont déjà perdu 20 % de leur valeur dans les villes les plus cotés, comme San Francisco ou New York, alors que les taux de vacances ont augmenté et frôle un niveau record de 18 %.
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Les investisseurs se montrent prudents : les fonds souverains, attirés ces dernières années par des rendements à deux chiffres, commencent à se désengager. L’immobilier ne représentent plus que 8 % de leurs actifs contre un peu plus de 9 % il y a un an, avec une préférence pour l’immobilier médical et surtout pour les gigantesques centres de données.
Pierrick Fay
